Thị trường căn hộ TPHCM đang đứng trước một nghịch lý về nhu cầu thực về sản phẩm vừa túi tiền vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung lại khan hiếm, trong khi giá bán đang ngày càng đi lên.
Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý 3/2025, thị trường sau sáp nhập (bao gồm TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu) ghi nhận nguồn cung mới mở bán 5,550 căn, tăng 261% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, riêng TPHCM cũ, tổng nguồn cung dự án mới vẫn rất hạn chế.
Báo cáo của DKRA Consulting cho biết trong quý 3/2025, ba tỉnh thành gồm TPHCM, Đồng Nai, Tây Ninh (mới) đón nhận 15,426 căn hộ sơ cấp, trong đó TPHCM chiếm 96.8% tổng nguồn cung sơ cấp. Phân khúc căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo, chiếm 36.1% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6,000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 63.5%.
Sức cầu chung thị trường sơ cấp duy trì đà hồi phục, gấp 3.1 lần so với cùng kỳ quý 3/2024, tập trung chủ yếu ở các dự án tại Bình Dương (cũ). Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng với mức tăng bình quân từ 12-18% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp bình quân tăng 7-15% với thanh khoản tiếp tục khởi sắc.
Nguồn OM
Báo cáo CBRE Vietnam cho hay tại TPHCM (cũ) giá sơ cấp đã đạt mức khoảng 87 triệu đồng/m², tăng 6.3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm trước. Với mức giá trung bình cao như vậy, việc tìm kiếm căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² tại TPHCM hiện nay thực sự là một thách thức.
Nhóm người mua nhà chủ lực là gia đình trẻ, người mua đầu tiên, người thu nhập trung bình, họ mong muốn có một nơi ở ổn định trong khu vực TPHCM hoặc khu vực giáp ranh, nhưng khả năng chi trả bị kéo lùi bởi giá bất động sản đang tăng, lãi suất vay ngân hàng và nguồn cung phân khúc bình dân ngày càng khan hiếm. Báo cáo One Mount cho thấy, năm 2025 có tới 41% hộ gia đình thu nhập thấp/đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) và 54% hộ gia đình có thu nhập trung bình, nhưng để sở hữu căn hộ tại TPHCM, họ phải làm việc hơn 35 năm mới đủ tích lũy.
Mặt khác, khu vực trung tâm TPHCM (cũ) bị hạn chế về quỹ đất, pháp lý và giá thành cao, thì xu hướng dịch chuyển ra vùng như Bình Dương, Thủ Đức (mở rộng) ngày càng rõ. CBRE phân tích, các căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng (tương ứng dưới khoảng 40 triệu/m² nếu căn hộ khoảng 70-80 m²) chỉ chiếm 9% giao dịch tại TPHCM trung tâm, trong khi tại Bình Dương con số đó hơn 60%.
Trong bối cảnh đó, dự án The Emerald Garden View mới xuất hiện, và với thông tin giá chỉ từ 1.39 tỷ/ căn, trở thành tâm điểm của thị trường TPHCM mở rộng. Dự án có quy mô khoảng 2,000 căn hộ, mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh (ngay UBND phường Thuận An, TPHCM), liền kề quốc lộ 13, được phát triển dưới loại hình “căn hộ xanh TOD” giữa đô thị.
Tại lễ kick-off ngày 11/11, đại diện nhà phát triển dự án Lê Phong đánh giá với đà hồi phục của kinh tế vĩ mô và nhu cầu an cư chất lượng cao đang gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ sôi động.
Hơn 2,000 chuyên viên tư vấn khí thế tham dự lễ kick-off dự án The Emerald Garden View. Ảnh: TM
Việc lựa chọn vị trí liền kề Quốc lộ 13, theo chủ đầu tư, mang lợi thế giao thông, kết nối một chuỗi đô thị dịch vụ liên hoàn kéo dài gần 20km của TPHCM, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, trung tâm thương mại và hạ tầng đồng bộ. Chủ đầu tư cũng nhấn mạnh yếu tố pháp lý minh bạch và chất lượng triển khai thực tế sẽ đáp ứng chính xác nhu cầu của thị trường.
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS, đơn vị kinh doanh và tiếp thị dự án, cho biết với tầm nhìn từ 3 năm trước khi khu vực còn hạ tầng thưa thớt, nhóm phát triển đã xác định hướng dự án ở khu vực trung tâm cận TPHCM. Mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những gia đình trẻ, thu nhập trung bình, tiêu chuẩn nhà thương mại nhưng giá hợp lý. Dự án có sự tham gia của các bên như tổng thầu SOL E&C, đơn vị thiết kế cảnh quan Land Sculptor Studio (Thái Lan), quản lý CBRE… nhằm cam kết về chất lượng và giá trị sống.
Có thể thấy, thị trường bất động sản vẫn tồn tại khoảng trống cho phân khúc giá vừa túi tiền, The Emerald Garden View được xem như một lựa chọn hợp lý nếu nghiên cứu kỹ pháp lý, tiến độ triển khai và khả năng thanh toán.
